Что должен содержать договор управления

Договор управленияСогласно ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1)      состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2)      перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в много­квартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень комму­нальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3)      порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4)      порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Если данных обязательных положений договор управления не содержит, значит, имеет место нарушение закона, и управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности по ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях «Нарушение иных прав потребителей».

По данному поводу существует судебная практика в других регионах России. Например, решением Арбитражного суда Тверской области (Дело № А66-7157/2010). Суд указал, что в договоре не достаточно только привести общее понятие состава общего имущества. В до­говоре управления многоквартирными домами должны быть указаны конкретные объекты общего имущества дома, на управление имуществом которого заключен договор.

Для согласования и обсуждения этих важных условий договора специальные полно­мочия даны Совету многоквартирного дома.

Председатель Совета многоквартирного дома до принятия общим собранием соб­ственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора.

Совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме. В том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организа­ции работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помеще­ний в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг.

Правовой режим общего имущества

Договор управленияСобственники помещений в многоквартирном доме должны знать, что в соответствии  действующим законодательством:
— общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности;
— общее имущество не принадлежит ни товариществу собственников жилья (ТСЖ), ни управляющей компании;
— доля в праве общей собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение, т. е. продать квартиру без доли в праве на общее имущество нельзя, как нельзя продать долю в праве на общее имущество без квартиры;
— собственник помещения может самостоятельно распоряжается принадлежащим ему помещением и долей в праве общей собственности на общее имущество, т. е. остальные собственники помещений в многоквартирном доме не вправе препятствовать ему при совершении сделки с его недвижимостью и не имеют права преимущественной покупки (кроме продажи комнаты в коммунальной квартире, ч. 6 ст. 42 ЖК РФ);
— при продаже помещения в многоквартирном доме размер доли в праве на общее имущество в данном доме, которая переходит к новому собственнику этого помещения, остается неизменным;
— собственник помещения в многоквартирном доме квартиры не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Бремя содержания общего имущества

Договор управления МКДСобственники жилых и нежилых помещений несут бремя содержания принадлежащих им помещений, а также несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Неиспользование собственником принадлежащего ему помещения не освобождает его от несения бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Величина расходов собственника помещения на содержание общего имущества зависит от размера его доли в обязательных общих расходах всех собственников на содержание общего имущества, который, в свою очередь, соответствует размеру доли в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащей данному собственнику. Чем больше площадь принадлежащего собственнику помещения в доме, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит.

Зачем определять состав и границы общего имущества

Договор управления МКД

Совет МКД

Законодательство РФ налагает на собственников помещений в многоквартирном доме ответственность за надлежащее содержание общего имущества (п. 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Чтобы обеспечить содержание какого-либо имущества, собственнику необходимо знать, что именно он должен содержать: что это за имущество, из чего оно состоит, его размер, поскольку от этого будет зависеть, какие действия надо предпринимать для его содержания.  Чтобы в многоквартирном доме содержать общее имущество, принимать решения о перечне работ по его содержанию, собственникам помещений необходимо иметь точные сведения о составе общего имущества в своем доме, знать границы имущества. На основании состава и описания общего имущества и по результатам его осмотров формируются объемы и перечни услуг и работ по содержанию общего имущества. Перечень необходимых работ и услуг — это основа для подготовки сметы расходов на содержание общего имущества, а на основе сметы определяется величина расходов каждого собственника.

Кто определяет состав общего имущества

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме состав общего имущества собственников помещений определяется: собственниками помещений в доме, федеральными органами госвласти и органами госвласти субъектов РФ, а также органами местного самоуправления.

Именно собственники помещений вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь ст. 36 ЖК и п. 2.9 Правил. Органы госвласти и органы местного самоуправления вправе определять состав общего имущества в многоквартирном доме только в строго установленных Правилами случаях.

Состав общего имущества для целей управления многоквартирным домом обязательно утверждается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Законодательство не даёт полномочий определять состав общего имущества собственников помещений управляющим организациям, органам, осуществляющим госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Создание комиссии по определению состава общего имущества

Всем собственникам помещений собираться вместе, чтобы пройти по дому и сделать описание общего имущества, нецелесообразно. Достаточно на совете дома создать комиссию, из числа собственников помещений многоквартирного дома с привлечением специалистов обладающих определенными знаниями и навыками формирования перечня общедомового имущества и опытом проведения осмотра и оценки общего имущества дома.





coded by nessus